종합부동산세_3억 이하 시골집 있어도 올해부턴 1주택자

 

   2022년분 종합부동산세 합산배제 및 과세특례 신청을 하고자하는 분들은 2022년 9월 30일까지 신청을 완료하여야 한다. 합산배제를 신고하면 해당 부동산은 종부세 과세대상에서 제외되는 것으로 이해하면 쉽다. 종부세 합산배제 및 과세특례 신청과 관련하여 몇가지 알아두자. 

 

• 민간임대주택 합산배제 여부
• 상속주택 조우세 폭탄 피하려면 특례 필수
• 복잡해진 부부 공동명의 특례

한국경제 기사자료(2022.09.20자)

 

  민간임대주택 합산배제 신고대상은 전용면적 및 공시가격 등 요건을 갖춘 임대주택, 사원용 주택(기숙사 및 미분양 주택 포함), 주택건설 사업자가 주택건설을 위해 취득한 토지다. 과거 신고를 했다면 변동사항이 없는 경우 별도로 신고할 필요가 없다. 다만 임대등록이 말소되거나 임대료의 5%를 초과해 임대계약을 갱신하는 등 합산배제 요건을 충족하지 못하게 되면 제외 신고를 해야 한다. 

   지난해와 달라진 점은 어린이집용 주택 중 가정 어린이집용 주택만 합산배제 대상이었는데, 모든 어린이집용 주택이 합산배제 신고대상이 된 것이다. 주택건설사업을 위해 멸실시킬 목적으로 취득해 취득일부터 3년 이내에 멸실시킬 주택도 합산배제 신고대상에 포함됐다. 

   민간임대주택 중 기존 주택을 사들여 임대하는 매입임대주택에서 4년 단기임대주택은 제도가 폐지됐기 때문에 의무 임대기간이 끝나면 자동으로 임대등록이 말소된다. 이 경우 합산배제 제외 신고를 해야 하며, 10년 장기매입임대주택 중 아파트는 합산배제 대상이 아니다. 건설임대라면 합산배제 신고가 가능하다. 

 

   과세특례 중 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가 주택을 소유한 경우 1가구1주택자 계산 방식을 적용받을 수 있는 특례가 새로 마련됐다. 특례를 적용받으면 기본공제 11억 및 세액공제(고령자 및 장기보유)도 받을 수 있다. 일시적 2주택 특례를 받으려면 1주택자가 신규주택을 취득한 후 2년이 경과하지 않아야 한다.  양도세의 일시적 2주택 비과세 규정과 달리 종부세에서는 비조정대상지역에 있는 주택도 2년의 일시적 2주택기간이 적용되는 점도 참고하자.   

 

   상속주택 특례는 상속받은 지 5년이 지나지 않은 주택, 소유지분 40% 이하 주택, 보유지분이 공시가격 6억원(비수도권은 3억원) 이하인 주택 중 하나라도 해당되면 가능하다. 상속주택이라면 기본적으로 5년간은 종부세 주택수에서 제외되고, 소수지분과 저가 상속주택은 기간 제한 없이 주택수에서 제외된다. 상속 시점은 주택 등기일이 아니라 피상속인의 사망일인 점을 알아야한다. 상속받은 주택이 여러 채더라도 요건에 해당되면 특례를 적용받을 수 있다. 지분 40% 이하의 기준은 전체 주택이며, 조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업 시행 완료 후 취득한 신축주택이 위 요건에 해당하면 해당 주택도 상속주택으로 인정된다. 

 

 

   지방 저가 주택 특례는 공시가격 3억원 이하면서 수도권, 광역시(군 제외), 특별자치시(읍,면 제외) 이외 지역에 소재하는 1주택에만 적용된다. 경기도 읍,면 지역에 있는 3억이하주택은 특례 적용대상에서 제외된다. 경기도는 수도권에 포함되기 때문이다. 또 지방 저가 주택을 2채 이상 소유하면 1주택자 특례를 적용받을 수 없다. 상속주택과 차이점이다. 요건에 해당되는 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택을 운 좋게(?) 모두 갖고 있다면 모두 특례를 받을 수 있다. 

 

   부부 공동명의 특례는 상황을 주시하여야 한다. 공동명의자들이 단독명의와 같은 방법으로 종부세액을 계산할 수 있게 해주지만 정부가 앞서 세제 개편안을 통해 올해 한시적으로 1가구1주택자의 종부세 기본공제 금액을 14억원(지난해는 11억원, 내년 이후엔 12억원)으로 조정하겠다고 밝혔지만 아직 법 개정이 이뤄지지 않았기 때문에 현재 기본공제 금액이 11억원으로 알고 있으면 된다. 부부 공동명의는 12억원(1인당 6억원)의 공제를 받는데, 1주택자 기본공제 금액이 14억으로 추후 바뀌면 특례를 신청하는 게 대체로 유리해진다. 납세자들은 일단 11억을 기준으로 판단해 공동명의와 단독명의 중 유리한 쪽을 선택하고 추후 법 개정 여부를 보아야 한다.