임차인의 계약갱신청구권

내년이면 전세 만료고 작년에 계약갱신청구권이라는 프리패쓰를 사용한지라 관련법을 찾아보다가 읽은 내용들을 정리하는 차원에서 글로 정리해야겠단 생각이 들었다.  

 

주택임대차보호법상 계약갱신청구권의 행사

 

1. 임차인이 계약갱신 요구권을 1회 사용했고, 다시 2년의 기한이 만료되어가는 경우는 어떨까?

 

  답은 더 이상 갱신요구를 할 수 없다이다. 

 

이 경우에 남은 선택은 묵시적 갱신이 인정되는지에 따라 달라진다. 묵시적 갱신은 계약이 종료되기 전에 정해진 법적 조치를 취하지 않으면 자동으로 2년 연장이 되는 것을 말한다.  주택임대차보호법에 따르면 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인은 임대차기간이 끝나기 1개월전까지 상대방에게 갱신 거절 통지 혹은 계약조건을 변경하지 않으면 동일 조건으로 계약이 갱신된다. 따라서 두달전까지는 살지 이사를 갈지를 결정해야 한다. 

 

주택임대차보호법(약칭 주택임대차법)

제6조(계약의 갱신) 

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>

③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

 

  위 법은 2020년 12월 10일 기준으로 시행되었기에 2020년 12월 10 이후 최초로 계약을 체결하거나 임대차계약을 갱신한 당사자이고, 2020년 12월 10일 이전에 계약을 체결했고 그 이후 갱신된 적이 없는 임대차 계약의 당사자들은 임대차계약이 끝나기 1개월 전까지 묵시적 갱신거절 통지를 할 수 있다. 

 

  신규 계약의 체결 또는 계약 갱신으로 2020년 11월에 계약이 시작돼 2022년 11월에 종료되는 경우 묵시적 갱신거절을 하려면 임대인은 계약이 끝나기 1개월 전부터 6개월전까지, 임차인은 계약이 끝나기 1개월 전까지 상대방에게 묵시적 갱신거절 통지를 해야 계약이 종료된다. 

 

 

2. 아직 계약갱신청구권을 사용하지 않은 경우에는 어떨까?

 

  신규로 계약을 체결했거나 장기간 계약을 묵시적으로 갱신해 온 임차인의 경우는 계약 연장을 원한다면 계약이 종료되기 전 일정기간 내 계약갱신 요구를 할 수 있다. 예를 들어 임대인과 임차인이 2021년 1월 2년 임대차 계약을 체결했다면 2023년 1월이 계약 종료일이 될텐데, 임차인은 계약 연장을 원하면 2023년 1월 계약이 끝나기 2개월 전까지 계약갱신을 요구해야 한다. 이때 임대인이 계약 종료를 원하면 실거주 목적 등 법(아래 사항 참조)에 정한 사유를 들어 거절 통지를 할 수 있다. 묵시적 갱신거절 통지 기간과 마찬가지로 계약이 끝나기 2개월 전까지 갱신 요구를 해야하는지 1개월전까지 갱신 요구를 해야하는지는 2020년 12월 10일 이후 되결되거나 갱신된 임대차인지에 따라 달라진다. 

 

임대인의 계약갱신청구권 거부 사유

 

 제6조의3(계약갱신 요구 등) 

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

 

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

 

④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.

 

⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

 

⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

[본조신설 2020. 7. 31.]