경,공매의 특수물건 #법정지상권

경매, 공매에 관심있는 분들은 한번정도 들어보셨을 용어...

'아 몰랑, 패쓰'

잘 몰라서 패쓰만 외쳐왔던 그 특수한 녀석!!

바로 법정지상권!!

 

이제는 여러분도 아십니다.

두려움은 무지에서부터 온다는 것을요.

몰라서 두렵고 다들 두렵기에 감정가 대비 낙찰가는 뚝뚝뚝!! 

지만, 낙찰받으면 수익률은 슝슝슝!!

 

아래 법정지상권 관련 경매 낙찰가율을 보세요~

법정지상권 관련 경매 현황

 

대단하죠? 

그럼, 법정지상권이 얽혀 있는 물건에 입찰까진 아니더라도

정확하게 알고 계실 곳까지만 딱 한걸음만 디뎌 보시죠.  

 

10년 남짓 법무법인에서 민사, 가사를 다수 진행해본 탓에

민사집행에 대해 조금 아는 것을 바탕으로 상세히 ㄱㄱㄱ~

법정지상권의 종류

 

"법정지상권"

 

말 그대로 법이 정한 지상권이라는 뜻.

법정지상권은 결국 지상권!

지상권이란 무엇일까?

 

'지상권'의 법적인 정의는 '건물이나 수목 기타 공작물의 소유를 목적으로 타인의 토지를 배타적으로 사용할 수 있는 물권적 권리'를 말해요. 쉽게 설명하면 건물을 소유하기 위해 다른 사람의 토지를 지상권자가 마음대로 사용할 수 있는 권리!

 

건물을 짓거나 나무 등을 심기 위해서는 필연적으로 토지가 필요합니다. 자기 소유 토지가 있다면야 문제가 없겠지만, 없다면 남의 토지를 사용해야 하는데 타인의 토지를 사용할 수 있는 방법은...

 

1. 토지소유자에게 건물을 임대차하듯이 월세를 지급하고 단순히 빌려 쓰는 방법

- 등기부등본에 기재하지 않음(토지 임대차)

2. 정식으로 땅 사용료인 지료를 지급하면서 토지를 장기간 사용하기로 계약을 체결하는 방법

- 등기부등본에 기재됨(지상권)

 

위 두가지는 건물을 소유할 목적으로 타인의 땅을 빌려 사용하는 내용으로 같은 목적의 계약이지만 다릅니다. 

 

토지임대차는 계약 상대방인 임대인 한 사람에게만 주장할 수 있는 채권이고,

지상권은 세상 누구에게나 주장할 수 있는 물권!!

채권과 물권의 분류

 

채권에서의 계약은 당사자만 아는 내용으로 제3자가 그 계약의 내용을 알 수가 없지만 물권은 등기부에 등재되어 계약 내용을 알고자 하는 아무나가 정보에 접근이 가능하다는 본질적인 차이가 있죠. 

 

민법상 지상권은 주택임대차보호법상의 주택임대차처럼 최소 기간(견고한 걸물을 위한 지상권은 최소 30년)이 보장되어 있고, 당사자의 합의에 의해서도 임의로 변경하지 못하는 여러 강력한 권리를 지상권자에게 부여해주고 그 준수를 강제시킵니다.

 

쉽게 설명하면 토지임대차계약만으로는 특별한 사정이 없는 한 그 계약이 등기부상의 다른 어떤 권리보다 먼저 설정되었다 하더라도 낙찰자에게 대항할 수 없어 낙찰자의 인도요구에 응해야 하지만 지상권은 그 권리가 최선순위로 설정되어 있는 한 낙찰자에게 대항할 수 있고 낙찰자는 지상권자에게 토지를 인도하라고 요구할 수 없으며 그저 지료만을 청구할 수 있습니다. 

 

이제 지상권 개념은 잡았으니 다음으로 법이 정한 일정한 요건을 갖춘 경우에 성립하는 법정지상권에 대해 볼까요.

 

우선, 왜 법정지상권이란 개념이 생겼을까요? 

 

우리나라 부동산 관련 법이 다른 나라의 경우와 차이가 있기 때문입니다. 외국 선진국 대부분은 토지와 건물이 항상 함께 거래되도록 되어 있습니다. 하지만 우리나라는 토지와 건물을 독립된 부동산으로 취급하고 있기 때문에 항상 일체로 거래할 필요없이 따로따로 거래할 수 있습니다. 

이동식 주택

 

그래서 토지에 대한 거래없이 그 토지 위에 건물만 거래할 수 있고,

이에 따라서 건물과 토지의 소유자가 달라지는 경우가 종종 발생해 왔습니다. 

이때 토지소유자가 건물은 내 알바 아니고 자기 땅이니 자기 맘대로 하겠다고 지상건물 철거를 요구한다면 건물소유자는 뜻밖의 손해를 입을 수도 있겠지요.

법에 토지와 건물을 따로 거래할 수 있도록 해 놓고선 건물만 따로 매수한 사람에게 토지소유자의 요구에 무조건 응하라고 한다면 불합리하다고 얼핏 봐도 불합리하지 않을까요? 

 

물론, 일반 매매와 같은 서로 협의가 필요한 계약에서는 매매계약 할때 서로간에 건물의 철거 혹은 토지의 사용권에 대한 부수적인 약정을 체결할 수 있어 어느 정도 불합리함을 해소할 수 있겠지만, 경매와 같이 자신의 의사와는 상관없이 강제적으로 다른 사람에게 소유권을 넘기는 경우에는 이러한 부수적인 약정을 체결할 기회조차 없는 경우라 문제가 생깁니다. 

 

그래서 경매를 통해 건물과 토지의 소유자가 달라지는 경우에 일정한 요건을 충족하면 건물소유자가 건물을 철거하지 않고도 토지를 사용할 수 있도록 법으로 정한 권리를 부여하게 되었고 그래서 마련된 제도가 바로 '법정지상권'입니다. 

 

저의 경우로 예를 들어 설명드리면 이해가 더 쉬우실거 같네요. 

산 좋고 물 좋다는 남양주 수동계곡 근처에다가~

그림같이 예쁜 전원주택을 한 채 구입했습니다. 

남양주 수동면 입석리의 전원주택

 

직장을 그만 두고 저의 관심거리 위주로 블로그 글을 작성하는데 세월을 보내고 있었습니다.

1년 가량 그러니 그동안 모아 놓은 여유자금을 다 써버렸습니다. 

그래서 생활자금이 필요해진 저는 은행으로부터 소액을 빌리면서 건물의 대지는 담보로 잡히지 않고 전원주택인 건물에만 근저당을 설정하게 되었습니다. 

 

원래는 대지와 건물 전체를 공동담보로 잡는 것이 원칙이지만 제가 신용도 좋은데다 대출액도 크지 않으니 은행 측에서 그냥 형식적으로 담보를 요구하다 보니 건물에만 근저당이 설정된 것이었죠. 

 

늘 그렇듯 확실하다 싶은 곳에서 일은 터집니다. 

대출받고 블로그 글만 올리는 저는 부모님의 암투병으로 목돈 들어갈 일이 생기게 되고 결국은 대출이자를 갚지 못하게 되자 은행은 제 사정을 봐주지 않고 근저당권에 기한 임의경매를 진행하게 됩니다. 

 

당연하게도 건물에만 근저당이 설정되었으니 당연하게도 건물만 경매에 넘어갔겠죠. 경매법원에서 작성한 물건명세서에 '건물만 매각, 법정지상권 성립여지 있음'이라는 공지와 함께요. 

제가 그동안 살면서 가꾸고 꾸몄던 전원주택은 정말 예쁜 주택이었습니다. 법정지상권 성립여지 있음이란 공지가 걸렸지만 경매 문외한인 춘삼이(가명)는 1회 기일에서 감정가 그대로 낙찰을 받아냅니다. 

 

춘삼이는 기쁜 마음에 서둘러 잔금을 납부하고 건물의 소유권을 취득했는데 문제가 보입니다. 

경매로 땅의 소유자와 건물의 소유자가 달라져 버렸고, 자기는 제 얼굴을 본적도 없어 땅에 대한 이용관계에 대해 어찌 약정을 맺을지 걱정이 앞섭니다. 

 

만약 제가 춘삼씨에게 "제 땅을 사용, 수익하는데 방해가 되니 건물을 철거해주세요" 라고 말한다면 어떨까요? 

건물 철거 모습

 

춘삼씨는 제값 다 주고 건물을 샀는데, 저의 한마디에 건물 값을 모두 날리고, 

자비로 건물 철거비용까지 지불해야 하는 상황~~ ㅠㅠ

 

이런 경우 문제점을 짚어보면, 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 제가 춘삼이 상대로 항상 건물 철거를 요구할 수 있다고 하면 건물만 경매로 나왔을 경우 아무도 그 건물에 응찰하려 하지 않을겁니다. 건물이 아무리 예쁘고 아무리 싸게 나와도 철거될 운명의 건물을 낙찰 받으려는 사람이 있겠습니까? 

 

그러면 건물에만 근저당을 설정한 은행은 돈을 회수할 수 없을 것이고, 앞으론 이런 경우에 아예 대출을 해주지 않겠죠. 그렇게 되면 서민금융의 길이 막히게 되어 저는 생계를 위해 블로그를 그만 두고 다른 일을 찾아야 할겁니다. 또한 저의 그림같은 동화속 집을 무작정 철거해 버리는 것도 춘삼이 개인의 이익을 위해서나 사회 경제적 이익을 위해서나 참 안타까운 부분이 있습니다. 

 

이런 안쓰러운 경우를 막기 위해, 일정한 경우에는 건물을 철거하지 못하도록 하고 오히려 일정기간 땅을 이용할 수 있는 권리를 부여해 줄 필요성에 대해 다수가 합의하게 되어 마련된 제도가 '법정지상권'인 것입니다. 

 

다음 포스팅은 법정지상권의 종류별 특징들에 대해 알려드리겠습니다. 

 

읽어 주셔서 감사합니다~~