경매 특수물건 '법정지상권'의 요건~

지난번에 이어 법정지상권에 대해 좀 더 알아보겠습니다. 

 

건물이 깔고 앉은 토지에는 다른 소유주가 있어 불안하기만 했는데

법정지상권이라는 제도가 있다니... 

법정지상권은 토지소유자의 의사와는 별개로 건물소유주에게 주어지는 막강한 힘~~

 

법정지상권을 아무런 제한없이 인정해 버리면

건물소유자를 알뜰히 보호할 수 있을지언정 토

지소유자나 토지에 대한 저당권자의 이익을 침해할 수 있기 때문에

민법에서는 일정한 경우에만 법정지상권의 성립을 인정합니다. 

 

그 일정한 경우란~

 

1. 토지에 저당권을 설정할 당시 토지 위에 건물이 존재하였을 것.
2. 토지와 건물의 소유자가 동일할 것.
3. 토지나 건물 어느 한쪽에만 저당권이 설정된 후에 경매를 통해 토지소유자와 건물소유자가 달라졌을 것.

 

우리는 토지만 경매로 나왔는데, 물건명세서에

'위 토지 지상 제시 외 건물 소재, 법정지상권 성립여지 있음'

이라는 공지가 붙은 물건을 보게 되면, 

제시 외 건물이 위 요건을 충족하고 있는가를 검토해 보고 법정지상권이 성립하면 응찰 포기~!

성립되지 않아 위 건물을 철거시킬 수 있다는 판단이 서면 낙찰 도전~!

 

반대로 건물만 경매에 나왔다면, 

즉 물건명세서에 '건물만 매각, 법정지상권 성립여지 있음'

이라는 공지가 있는 물건은 법정지상권이 성립하면 응찰~!

법정지상권이 성립하지 않으면 미련 1도 갖지 말고 응찰 포기~! 끝!! ^^

 

왜 위 3가지 요건이 있는지 요건을 하나하나 자세히 뜯어보면 이해가 빠르실테니... ㄱㄱ

 

 

1. 토지에 저당권을 설정할 당시 토지 위에 건물이 존재하였을 것.

토지위의 건물, 지상권자 VS 지상권설정자

 

토지에 저당권을 설정할 당시

토지 위에 건물이 존재하고 있었다면

토지저당권자는 당연히 건물의 존재로 인하여

토지의 사용가치가 제한받는다는 것을 알고

토지 가치를 평가했을 것이니,

법정지상권이 성립되어도 예측하지 못한 손해라는 건 없을 것이고

이러한 취지에서 저당권 설정 당시 그 지상에 건물이 존재할 것을 요건으로 들고 있는 것!!

 

 

그럼 은행은 왜 토지 위에 건물이 있는걸 알면서도 공동담보가 아닌 토지에만 근저당을 잡았을까?

부동산 저당권 설정시 공동담보

 

예리하시네요, 맞습니다!

 

토지 저당권 설정 시 건물의 존재를 알았다면

대출은행은 당연히 건물도 공동담보로 잡아 저당권을 설정할 것이고

은행 실무상으로도 이것이 원칙이 맞습니다!

이렇게 공동담보로 건물까지 잡으면 경매에도 당연히 함께 나올것이고

그렇다면 법정지상권 문제가 발생할 여지도 아예 없어지죠. 

하지만~~ 원칙은 원칙이고 관행은 관행일 뿐!!

 

현실에선 다양한 이유로 건물과 토지 어느 한쪽에만 저당권이 설정되고,

토지 근저당 설정 당시 그 지상건물이 미등기라거나

아니면 무허가 건축물이어서 등기부 자체를 만들 수 없는 경우에

부득이 토지에만 저당권을 설정할 수밖에 없기에 문제가 발생~~

더구나 토지 저당 설정 당시 그 토지위에 건물이 완성되지 않고 한창 건축 중인 경우까지~ 

 

 

2. 토지와 건물의 소유자가 동일할 것.

 

법정지상권은 건물소유자에게는 신나는 권리겠으나,

토지소유자에게는 치명적이라고 할 수 있는 부담이자 의무입니다. 

자기 땅이 있어도 자기가 원하는 대로 할 수 없고,

최장 30년 동안 몇푼 안되는 지료만 청구할 권리밖에 주어지지 않기 때문이죠.

땅을 가지고 있다기보다는 이자가 따박따박 나오는 정기예금 통장?!

 

건물소유자와 토지소유자가 다른 경우를 생각해볼까요? 

 

일단 건물의 소유자는 자기 건물의 철거를 막기 위해

토지소유자와 토지의 이용에 대해 어떤 형태로든 계약을 체결하려 할 것입니다.

토지임대차든

지상권 설정계약이든

무상으로 사용하는 사용대차든...

토지와 건물의 각 소유자 간에는

분명 토지의 이용에 대한 약정이 있었음을 어렵지 않게 추측 가능하고

그런 방법으로 땅 사용 문제를 해결하는 것이 상식선에도 부합하죠. 

부동산 이용에 대한 상호간 '협의'

 

따라서 부동산 이용관계에 대한 아무런 계약없이

무대포로 남의 토지를 사용하고 있는 건물소유자는

법으로 보호해줄 필요가 없어 보입니다.

오히려 토지주와 아무런 약정없이 건물을 지은 건물소유자라면

이미 철거를 각오하고 있다고 봐도 무방하겠지요.

굳이 법정지상권이라는 권리를 부여해 보호할 필요가 없어집니다.

오히려 이런 경우는 건물소유자와 토지소유자가 달라

토지와 건물을 공동담보로 설정할 수 없어

부득이 한쪽만 저당권을 설정하게 된 은행(저당권자)을 더 보호할 필요가 있어 보입니다. 

 

법정지상권의 성립 요건에 대한 이해와 개념이 좀 더 가까워졌을까요? ㅋㅋㅋ

암기가 아닌 사회현상을 이해하시려는 노력이 필요합니다. 

기억은 이해하면 오래 가지만 암기하면 휘발된다는 사실을 명심!!

 

궁금하신 부분이 있으시면 댓글에 남겨주세요~ 

 

다음 포스팅은 법정지상권에서 말하는 토지 위 건물의 개념에 대한 내용이니 참고해주세요~

 

감사합니다.